오늘 알아볼 도시는 동유럽의 파리라 불리는 루마니아의 수도 '부쿠레슈티(Bucharest)'

정부 주도로 시행한 1가구 1주택 정책이 단독 주택선호 현상과 만나면

부동산 시장의 경직화가 발생할 수 있다.

※ 반박시 니 말이 다 맞음 ㅇㅇ ※

가장 가난한 사람조차 자기 오두막집 안에서는 국왕의 어떠한 무력에 대해서도 반항할 수 있다. 오두막집은 지붕이 들썩일 수도, 바람이 파고들 수도, 비가 들이칠 수도 있다. 하지만 국왕의 무력으로도 그 쓰러져가는 집의 문지방을 넘을 수 없다." 누구든 자기 집만큼은 국가 권력으로부터 지킬 권리가 있다는 거였다. - 영국 10대 총리 윌리엄 피트-

집에 대한 소유욕과 지배욕은 인간의 원초적 본능이다. 권리장전 이후일 지라도 왕권이 시퍼렇게 살아있던 18세기 중반 영국의 총리가 이런 멘트를 날린다는 것은 어찌보면 권위에 대한 도전이었을 지도 모른다. 하지만 분명한 것은 그가 집을 소유의 관점을 넘어 책임과 의무를 지는 권리의 객체로 보았다는 점.

잉??? 그러면 모두가 집을 가지는 사회는 좋은게 아니야??

1인 1주택 사회가 된다면 모두가 행복한 사회로 도약하는 거 아니야??

비슷하지만 그렇게 생각한 사람이 15세기 부터 있었다. 바로 토마스 모어

《유토피아》에서 토마스 모어는 모두가 집을 평등하게 가지는 사회를 유토피아로 꼽았다.

그런 토마스 모어의 이상 사회를 현실에서 실현시키려고 한 인물이 있었으니

(니콜라에 차우셰스쿠, Nicolae Ceaușescu, 루마니아 사회주의 공화국의 독재자)

바로, 루마니아의 독재자 차우셰스쿠였다.

(사회주의 시기 부쿠레슈티 도시 계획)

부쿠레슈티의 차우셰스쿠 정부 도시계획 시행 이전(위)과 이후(아래) 모습

차우셰스쿠 정부는 대통령궁을 축으로 거대한 대로를 만들었고

프랑스 건축설계의 방사형 도시 구조를 없애버리고

그 위에다 flat (5층 정도의 저층 아파트)을 닭장 마냥 지었다.

공산주의 국가 답게 시민들이 '자율적(반강제적)'으로 일궈낸 도시임을 강조했음.

특히 루마니아 사회는 상당히 가정중심적이기에 단독주택에 대한 선호가 강하기도 하였다.

그래서 부쿠레슈티는 대로변에 구획된 플랫 에이리어를 넘어서면

주택가가 바둑판 마냥 배열되어 있는 기형적인 구조를 보임.

부쿠레슈티의 동서축으로 보단 시가지 건축물 고도는 1970년대 1990년대나 비슷하고 변화가 없음.

(유럽의 주거형태에 따른 거주 비율)

루마니아의 단독주택 거주 비율은 65%로 유럽에서 상위권을 차지한다. 정원형 주택의 비율은 매우 낮다. 공산주의 시기 도심지를 중심으로 지어진 flat이 나머지를 담당한다.

(유럽의 자가 주택 보유 비율 Home Ownership ratio)

루마니아는 97%라는 기형적인 수치를 보인다. 이 정도면 사실 외국인 빼고 다 자기 집을 소유하고 있다는 의미이다.

[자가 주택보유 비율이 100에 수렴한 부쿠레슈티 경제에서 나타난 현상]

① 주택시장의 균형 거래량이 0에 수렴한다.

② 국민 모두 자기 집을 가지고 있으니 새로 집을 짓는다 한 들 살 사람 이 없다.

③ 이사를 하려고 해도 집이 팔리지 않는다. (주택시장 경직적)

④ 건설업과 관련 산업이 성장하지 못한다. (새로 지을 집이 없으니까..)

⑤ 자녀들의 독립 주거환경 형성에도 악영향이다.

⑥ 주거환경의 노후화 및 도심지 개발 침체

⑦ 주거 혼잡도의 고조 (대가족 사회의 고착화, 자녀가 독립을 못하니...)

⑧ 월세,전세 등의 다양한 부동산 계약제도의 부재

메커니즘을 살펴보기 전에 부쿠레슈티의 상황을 나타내는 다양한 지표들을 살표보자

(유럽의 주거 혼잡도 순위)

루마니아가 46.3%로 1위.

(유럽의 1인가정 비율 분포도)

(유럽의 대가족 가정 비율)

루마니아는 대부분의 지역이 80%이상으로 그리스(문화적 요인)와 함께 1,2위를 다툼

(루마니아의 토지매매가 분포도)

2015년과 2019년의 토지 매매가 변동이 크지 않다. Real Estate Markte이 매우 경직적이라는 것을 증명함.

(2021년 유럽 집값 상승률 차트/ Eurostat 통계자료가 원본)

루마니아는 0.1% 상승하며 유럽 최저치를 기록했다.

(루마니아 내 30년 이내 지어진 건물 비율 분포도)

수도인 부쿠레슈티는 16.8%이며, 최고는 북부지역의 클루지나푸카가 22%로 최고, 최저를 기록하고 있는 곳은 4.1%인 곳도 있다. 전국 평균은 13.4%이다.

(세계 부동산 시장에서의 LTV / DTI 비교 차트)

루마니아는 LTV가 80%로 상향 평준화, DTI는 30~50%로 하향 평준화

스프롤 현상이 일어났다고 하기엔 공산주의 해체후 확장된 도시영역이 넓지 않음

부쿠레슈티 외곽의 그린벨트 지도

그린벨트를 제외하고도 많은 지역이 미개발지로 남아있음.