※ 도시설계 영역에서 언제나 뜨거운 감자이자, 내가 가장 많이 알고 가장 깊이 고민했던 것, 바로 공공기여 a.k.a. 기부채납에 대해 다룹니다.

※ 생각 나는 대로 이야기하니 두서는 없습니다.

1. 기부채납(공공기여)이란?

기부채납의 시초는 바로 이 환지방식에 따른 '토지구획정리사업'과 '형질변경'에서부터 시작합니다.

그림을 준비해봤는데(인터넷에서 떠도는거라 죄송), 원래 저렇게 도로도 부족하고 맹지(도로에 닿지 않는 눈먼 땅)도 있고, 과소필지도 있고 여튼 지저분한 땅이 있었습니다. 그런데 이들의 소유권은 그대로 보존하고, 도로도 만들고 공원도 만들고 토지를 예쁘게 만드는 것을 보고 환지방식에 따른 '토지구획정리사업'이라고 합니다.

아니 그런데 딱 봐도 A, B는 면적이 줄어드는데 어떻게 소유권이 보존될까요? 바로 전,답 즉 논과 밭이던 자연지역을 집을 지을 수 있는 땅, 대지로 바꿔주고 용도지역을 주거지역으로 바꿔주면 토지 가치가 상승해서 면적이 다소 줄어들어도 자산가치는 여전합니다. 우리는 이렇게 전과 답을 대지로 바꾸거나(지목변경), 구덩이나 동산을 평탄화하거나(형질변경), 아니면 가치가 높은 용도지역을 바꾸는 행위(용도지역 변경)을 통칭해서 형질변경이라고 합니다.  

참고로 이 환지방식에 따른 토지구획정리사업은 오늘날 도시개발사업으로 불린답니다.

여튼 다시 여기서 보면 '도로와 공원'을 만들도록 되어 있는데, 이는 토지구획정리사업의 목적이 바로 양호한 또는 편리한 주거환경을 조성하기 위해서입니다. 당연히 사람들이 여기서 편리하고 양호하게 살려면 자기들이 사용할 도로, 공원, 혹은 주차장등이 당연히 필요하겠죠? 

물론 이 도로나 공원 등을 토지구획정리사업의 시행자들, 즉 소유주들이 가질 수도 있습니다. 그러나 생각해보면, 도로나 공원의 사용자들은 저 사업시행자들이지만, 공공의 목적으로 이용되는 것이죠. 무엇보다 공공이 전과 답이던 땅을, 녹지지역이던 땅을 주거지역의 대지로 바꿔준 것은 일종의 계획적 이득임에 틀림 없습니다. 그러니 어차피 공공적 성격을 가지고, 공공의 계획에 따라 발생한 이득임으로 공공에게 "공짜로 소유권을 넘기는 것"이 합리적인데, 이를 기부채납이라고 합니다. 

다시 정리해볼까요? 원래 나는 도로도 없고 사람 살기도 어려운 땅에서 살고 있었습니다. 그러나 공공에서 사람이 잘 살 수 있는 땅으로 만들어주고 그 땅의 가치도 몇 배가 되게 해주었습니다. 다만 그 댓가로 내 땅의 면적의 일부를 내가 사용할 도로랑 공원을 만든 다음에 그 소유권을 공공에게 공짜(무상)로 귀속(내놓으라고)시키라고 요청합니다. 공공과의 일종의 거래가 성립되었습니다. 우리는 이를 기부채납 또는 공공기여라고 말하며, 그 방식은 무상귀속이라고 부릅니다.