신도시 상가가 미분양 나는 여러가지 이유가 있지만(소비자 선호도 등),

신도시 상가가 미분양 나는 구조적인 이유는 바로 수요분석의 실패 때문이다.

[상가의 수요 분석]

1. 수요 인구 추정

사실 여기서 가장 많이 뻥튀기가 된다고 보면 된다.

수요 인구는 1) 바로 거기 사는 사람, 2) 근처 사는 사람, 3) 좀 멀리 사는 사람

으로 결정되는데,

1) 바로 거기사는 사람의 인구수는 저출산으로 인해 ㅅ망 

2) 근처 사는 사람과 3) 좀 멀리 사는 사람의 인구수는 근처 대형마트 입지 등으로 수요 연결안됨

이렇게 봐야 한다.

1)을 좀더 깊이 보면 일단 거기 사는 사람의 인구수는 보통 추계분석을 쓰는데,

우리나라는 한 해 한 해 출산율이 박살 중이라 서울 및 수도권을 제외하고는 인구가 무조건 준다.

즉, 거기 사는 사람의 인구수를 초기값(초기 수요) + a (인구증가분)으로 계산하는데

일단 +a는 사실 말도 안되는 이유고 초기값의 80% 수준이다. 주말 기러기 부부등,,,

2)나 3)은 주로 간과되는 것이, 그 정도 거리에 이미 기 형성되어 있는 상가 수요가 배제된다는 것이다.

이게 무슨 말이냐? 하면,

이를 테면 광주에 대형마트가 입지하면 광주사람 뿐 아니라 전주, 나주 사람이 사용한다는 것인데,

전주 사람의 입장에서는 광주가나 아니면 (전주기준으로) 비슷한 거리에 있는 대전으로 가나 똑같기 때문에

생각보다 수요를 흡입해오는 흡입률이 낮다는 것이다.

그러므로 신도시에서 2)와 3)은 아예 수요를 없애야 한다.

즉 원래 신도시 상가의 총 수요인구를 D로 잡고, D1, D2, D3로 되어 있다면

현행 상가 분석 시

D = D1 + D2 + D3 (각각 기본적으로 5: 3: 2 정도로 하는게 관례임)

인데, 수정되어야 하는 상가 분석 시 수요 인구는

D' = D1*60%~80% + (D2 + D3)*5~10%

정도가 적정하다.

즉 이렇게 할 경우 최초 상가수요 인구가 10만 명이었다면,

D(10만) = D1(5만) + D2(3만) + D1(2만)

에서

D'=D1(5만)*60~80% + (D2(3만)+D3(2만))*5~10% = 3.25만~4.5만

즉 예측수요보다 실수요는 2배 이상 많은 꼴이다.