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https://arca.live/b/city/59277899

 

자, 이제 우리는 일단 기본수요가 약 2배 가량 뻥튀기 되어 있다는 점을 확인했다.

(지역별로 사정은 다르며, 실분양 수준에 따라 3~4배 이상도 가능하다. 완전분양시에도 2배 차이라는 의미이다.)


2. 실수요액 산정


비전공자들은 이 방식이 되게 이상할 것이지만, 생각보다 좀 쉽다.


1) 먼저, 수요인구의 연봉 총액을 산정한 한다. 


당연히 상가가 얼마나 필요한지 알려면, 먼저 그 수요를 알아야 하기 때문에

수요 인구를 수요 총액으로 환산하는 것이다.


2) 이후 수요 연봉 총액 중에서 상업 활동 명목으로 사용되는 비율을 산정한다.


이 말은, 연봉이 1억인 사람이 저축 및 투자를 제외하고,

먹고 자고 사고 여가 활동을 즐기는 실제 생활비(상업비 명목)로서

실제 수요 총액인 것이다.


▶ 1), 2) 단계에서 부터 대단히 거품이 껴 있는 것을 확인할 수 있는데,

일단 "1) 수요인구의 연봉 총액"은, 대한민국 평균 내지는 지자체 평균 정도로 계산하는데,

이게 실제 거주자의 수요와 100%로 일치한다는 보장이 없다.

(물론 대한민국 평균보다 더 높은 부촌이 존재할 수도 있겠다만 글쎄?)


2)는 더 줄어드는데, 기러기 부부, 주말부부의 경우 해당지역에서 돈을 쓴다? 불가능한 일이다.

또한 주말부부가 아니라 부부가 다 이사를 왔다하더라도 주택마련으로 소비심리가 위축된다.

뿐만 아니라 인터넷 상거래 발달, 여행 발달 등으로 수요 수준이 더 떨어진다.

(특히나 최근에는 코로나와 경제 침체로 더 수요 수준이 위축되었다고 봐야 한다.)


사실 1과 2는 수요가 떨어진다는 것만 알지 정확히 얼마나 떨어지는지는 알 수 없지만,

감적으로 최소 약 80% 정도는 떨어진다고는 말할 수 있을 것 같다.


그러면 결과론적으로

산정 당시 수요인구 D가 만약 10만명이고, 

이를 금액으로 환산하는 변수M를 1명당 1,000만원이라고 하면

새로운 수요액 P는 D x M = 10만명 * (1,000만원/1명) = 1조 정도되었지만


D'는 이미 약 4만명 수준이며, 

이를 금액으로 환산하는 변수 M'는 1명당 800만원 정도 되고

새로운 수요액 P'는 D' X M' = 4만명 x (800만원/1명) = 320억 정도가 된다.


벌써 1/3이 되었다. 

(1조-320억인지 100억-32억인지 헷갈리네... 혹시 아니라도 그냥 넘어가줘라)