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자, 이제 우리는 인구수 추정과 수요액 추산을 통해

신도시 설계 단계보다 실제 수요액이 1/3 수준으로 떨어진 것을 확인했다.

어쨌든 우리는 수요를 추정했기 때문에, 이제 상가를 얼마나 공급해줘야 하는지,

공급량을 계산해야 한다. 

3. 상면적 추정 (단위당 구매력 추정)

상면적이란 제곱미터/인으로서, 얼마나 많은 상가면적이 한 사람에게 필요한가? 하는 개념이다.

그러나 우리는 주로 이런 상면적을 단위당 구매력으로 산정한다.

단위당 구매력이란 원/제곱미터로서 사람들이 1원을 쓰게하는데 얼마나 많은 면적이 필요한가?라는 개념이다.

만약 소문난 맛집으로 1년에 1억원 매출이 나오는 음식점이 있다고 하자. 

그 음식점의 총 연면적은 얼마나 될까? 

일단 그냥 단적으로 100평(330㎡)이라고 하면, 이 맛집의 단위당 구매력은 1억원/330㎡이다.

하지만 예를 들어, 1년에 매출이 1000억원인 백화점이 있다고 하자. 그 백화점은 총 연면적이 얼마나 될까?

(참고로 매출이 1조 넘는 백화점은 전국에 10군데가 넘는다.)

신세계 강남점이 86,500㎡이 넘는다고 한다. 

즉, 이 말은 신세계 강남점의 단위당 구매력은 1,000억원/86,500㎡이다.

즉, 동일하게 1억을 벌기 위해서는 맛집이 330㎡이지만 백화점이면 86.5㎡면 충분하다는 것이다.

자 좀, 파악이 되었는가?

쉽게 말해서 

백화점일수록, 가게가 세련될수록, 신축일수록, 배달업을 할수록,

더 작은 면적으로도 충분히 동일한 돈을 벌어들일 수 있다.

신도시일수록 단위당 구매력이 높은 건물들이 입지한다.

즉, 다시 말해 상업용지가 불필요한 것이다.

이를 다시 보면, 

단위당 구매력 S는 맛집기준으로 1억원/330㎡ = 0.003억원/㎡에서

백화점기준으로 구매력 S'는 1억원/86.5㎡ = 0.011억원/㎡정도로 4배로 향상된다.

물론 실제로 계산해보면 

당초 단위당 구매력 S는 약 0.05억원/㎡에서 S'가 약 0.10억원/㎡ 정도로 2배 정도 향상된다.

(왜냐하면 평균적으로 산정하기 때문에...)

이를 통해 상업용지면적 C는

C (면적) = P (수요액) / S (구매력/ 면적) 인데,

당초 상업용지면적은

C (면적) = P (10,000억원) / S ( 0.05억원/㎡) = 200,000㎡ 이라면

실제 필요한 상업용지면적은

C' (면적) = P' (3,200억원) / S' (0.10억원/㎡) = 32,000㎡ 

즉, 16% 수준으로 떨어진다.