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(전직)도시계획가로서 신도시 상가 미분양에 대한 수요산정 실패에 대한 글을 쓰고 싶었다.

사실 10~15년전, 내가 학교에서 상면적 산출 방식을 배울때만해도,

거품을 제외한 실수요 수준이 70~80%수준으로 알려져 있었다.

(인구분석이라든가, 각종 추가수요가 잡히던가 등등)

그러나 몇년 전 관련 용역을 하던 중, 

이방식의 가장 권위 있는 연구원이 이 방식으로 산정한 면적을 보고 하는 말이,

"이거 틀린거 모르고 했으면 바보고, 알고도 했으면 사기꾼인데 당신은 어느쪽이에요?"

라고 했다.

그 계기로 꼼꼼히 추계 계산등을 해서 다시 재 산정한 결과

실수요가 20%수준으로 떨어지는 것을 확인하게 되었다. 

그리고 추계를 통해서 점점 더 상가가 필요 없어져가는 현실을 알게 되었다.

그러고 나서 다시 혁신도시나 신도시 계획도서(책)을 찾아보니

모두 이와 같은 오류가 범해져 있다는 것을 알게 되었다.

관련 업을 하시는 분들이야 다 알고 있고,

또 알아도 여전히 제대로 산출되는 상가용지 산정 툴이 이것밖에 없어서 

모르쇠하고 쓰고 있지만,

이걸 모르는 사람들이 많을 것 같아서 글을 써보았다.

뭔가 전환적인 대안이 필요해보인다.

+

개추를 많이 주면 글쓴이가 행복해질 수 있다.