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지난 시간 우리는 도시의 맥락을 위해 건축물의 용도를 일부 제어한다는 것을 확인했었다. 도시는 공간적인 맥락과 바람직한 미래를 위해서 건축주 개인의 자유를 조금 침해하더라도 어느정도 용도를 제어할 필요가 있다. 여기서 공간적인 맥락을 고려하여 건축물의 용도를 제어하는 것이 바로 지난시간에 살펴본 용도지역이다. 그렇다면 오늘은 여기서 한발 더 나아가 바람직한 미래를 위해 보다 더 적극적으로 용도를 제어하는 것을 살펴보기로 하자. 

우리는 여기서 우선 바람직한 도시의 미래가 무엇인지 생각해보기로 하자. 많은 사람들이 아마도 '바람직한 도시의 미래'라는 말을 들을 때, 도시 전체를 떠올릴 것이다. 그러나 이렇게 넓은 공간을 생각하면 생각의 방향이 다소 추상적으로 흐를 수 밖에 없다. (이 정도 도시 스케일해서 결정하는 도시의 맥락이 바로 용도지역이다.) 그러므로 우리는 아주 구체적이고 한정적인 좁은 공간을 생각하기로 하자. 예를 들어 역세권 일대라든지, 아니면 새로 공사하고 있는 아파트 단지라든지, 그것도 아니라면 오래된 공장들이 즐비한 거리라든지. 이러한 특정한 지역, 그보다도 더 좁은 특정 지구에 대해 바람직한 미래상을 떠올리고 그 미래상을 구현하기 위한 제어 수단을 지구단위계획이라고 부른다.

이 지구단위계획은 바람직한 도시의 미래를 위해 4가지 용도계획을 수립하는데, 이것이 바로 불허용도, 허용용도, 권장용도 그리고 지정용도이다. 

불허용도란 기존의 용도지역에서 규제하고 있는 건축물의 용도계획을 좀더 강화하는 것이다. 예를 들어 해당 상업지역이 중심지로 성장하는 것이 바로 이 지역에 바람직한 미래상이라면, 중심지로 육성시키는데 방해가 되는 요소, 이를 테면 유흥업소라든지 숙박업소, 혹은 고물상 같은 것들은 없어져야 할 것이다. 이처럼 용도지역에서는 허용되지만, 보다 더 촘촘한 규제를 위해 선택의 폭을 줄이는 것을 불허용도라고 한다.

허용용도는 여기서 조금 더 나아간다. 아무래도 해당 상업지역이 중심지로 성장하려면, 상점가나 백화점, 예식장, 음식점 등 상업시설과 대형 업무시설만 입지해야 할 것 같을 때, 이런 바람직한 용도에 한해서만 건축을 허용하는 것이 바로 허용용도이다. 

권장용도는 이러한 불허용도에서 제외되는 용도 또는 허용용도 중에서 꼭 이 지역에 들어오길 바라는 몇몇 용도들을 입지시킬 때 쓰는 방법이다. 예를 들어 꼭 업무시설이 들어오길 바란다면, 건축을 할 때 허용용도 중에서 건축을 하겠지만, 그 중에서 업무시설을 30% 이상을 넣도록 권장하며 그럴 경우 용적률 등에서 인센티브를 주는 것이다. 물론 불허용도나 허용용도의 경우 반드시 지켜야만 하는 규제이기 때문에 선택할 수 없지만, 권장용도는 건축주가 선택하도록 보다 부드럽게 권장 혹은 추천하는 용도라고 볼 수 있다.

지정용도는 이러한 불허용도에서 제외되는 용도 또는 허용용도로 결정된 용도 중에서 이 지역에 반드시 들어와야 하는 용도들을 입지시킬 때 쓰는 방법이다. 예를 들어 가로 활성화를 위해 1층에 근린생활시설(상점, 음식점 등)이 반드시 입지해야 한다면, 1층 면적의 50% 이상을 반드시 근린생활시설 용도로 계획하도록 지정하는 것이다. 물론 전층, 혹은 특정층만 지정용도를 지정할수도 있고, 이 경우 시장 논리에 따라 건축은 되어도 실제 업체가 입지 하지 않을수도 있다. 그러나 지정용도는 이러한 시장 논리에도 불구하고 반드시 들어오도록 특수한 용도를 지정하고 그외 용도는 불허한다고 볼 수 있다.

그러므로 이러한 4가지 용도계획 기법을 통해 도시는 보다 바람직한 미래상을 구현할 수 있다.

덧붙여 용도계획에는 한 가지 기법이 더 있는데, 이것이 바로 용도완화이다. 용도완화는 앞서 말한 4가지 용도계획과는 전혀 다른 용도 계획인데, 4가지 용도계획은 도시의 맥락을 고려하여 바람직한 미래가 되도록 유도하는 계획이다. 그러나 용도 완화는 이와 달리 정책적인 목적 또는 여러 현실적인 이유로 도시의 맥락을 깨트리는 것이다. 이는 예를 들어 주거지역에는 주거공간 형성이라는 도시의 맥락을 위해 용도지역 상 대형 시장이 입지하는 것을 불허했다고 하자. 그렇다면 용도완화는 이러한 용도지역에도 불구하고, 대형시장이 입지할 필요성을 인정할 때, 이러한 규제를 완화하기 위해서 지구단위계획으로 허락해주는 것을 의미한다.

법과 조례에서 결정되는 허용용도 또는 불허용도 만으로도 충분히 도시의 맥락을 보호하고 유지할 수 있다. 그러나 도시의 바람직한 미래를 형성하기 위해 필요에 따라 지구단위계획을 수립하고 4가지 용도계획, 불허/허용/권장/지정이라는 방식을 통해 특수한 용도를 불허하기도 하고 허용하기도 하며 건축주에거 건축하도록 추천(권장)하기도하고 또한 명령(지정)하기도 한다. 또한 그 뿐 아니라 도시의 맥락을 위해서 용도지역을 유지해야 하지만, 그럼에도 불구하고 해당 용도지역에서 불허되는 용도를 입지시켜야할 필요가 있을 때, 용도완화라는 기법을 사용할수도 있다.