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지난 글에서 도시에는 기본적인 맥락들이 존재하며(용도지역), 이에 따라 건축할 수 있는 건축물들의 용도가 제어되며, 또한 바람직한 도시의 미래(지구단위계획)을 위해 보다 더 제어가 가능하다는 것을 살펴보았다.

그러나 이러한 도시계획적인 건축물 용도의 제어는 바로 건축행위(신축 등) 시 일어난다. 그렇다면 만약 이미 있는 건축물의 용도를 바꾸려는 경우에는 어떨까? 예를 들어 주택을 상가로 바꾸거나 상가를 주택으로 바꾸는 행위 말이다. 

우리는 이러한 행위를 가리켜 용도변경이라고 부른다.

용도변경은 3가지로 구성되는데, 하나는 용도변경 신고, 또 하나는 용도변경 허가, 그리고 마지막 하나는 건축물 대장 기재 변경이다.

우선 마지막부터 보자. 예를 들어 내가 그전까지 근린생활시설-음식점으로 영업을 하고 있었다. 그런데 근처에 음식점도 많이 생겨서 경쟁력이 없어졌다. 그리고 때마침 친구가 동업하자면서 편의점을 하자고 말했다. 이런 경우 근린생활시설-소매점으로 변경해야 한다. 이런 경우, 사실 도시적인 맥락을 볼 때, 용도변경이 크게 일어난다고 보기 어렵다. 동일한 시설군, 동일한 시설 내에서 세부적인 업종만 변화되기 때문이다. 이런 경우에는 원칙적으로 누구에게 허가를 받을 필요도, 그렇다고 신고 할 필요도 없다. 그냥 건축물 대장에 내가 용도를 변경한다고 기재하기만 하면 된다. 

그런데 앞서 말한 경우는 그냥 건축주 마음대로 하면 되는데, 건축주가 허가를 받거나 신고를 해야 하는 상황이 있다. 이것이 바로 용도변경 신고와 허가이다. 이를 알기 위해서는 건축물의 시설군에 대해서 알아야 하는데, 개괄적으로만 설명하도록 하겠다.

건축물은 용도에 따라 상위 시설군이 있고, 하위 시설군이 있다. 상위시설군이란 보다 설비(내화, 내장, 방화, 피난건축설비)가 복잡하고, 안전 상의 문제가 발생할 확률이 높은 시설이며, 하위시설군이라면 보다 설비가 단순하고 안전 상의 문제가 발생할 확률이 적은 시설이다. 그러므로 단순한 설비를 갖춘 시설에서 복잡한 설비를 갖춰야 하는 시설로 바꾸려면 건축적으로 조건을 갖추었는지 용도변경 시에 허가를 받아야 하고, 복잡한 설비를 갖춘 시설이 단순한 설비만 필요한 시설로 바꾸려면 용도변경 시에 신고를 해야 한다.

(자세한 내용은 근처의 공인중개사 내지는 해당 지자체 공무원과 상담하기 바란다.)

그러나 이렇게 용도변경을 하기 위해서는 몇 가지 진지하게 고민해야 하는 문제가 있다.

1. 도시계획과 정합해야 한다.

당연하게도 앞서 말한 도시의 맥락(용도지역)과 도시의 바람직한 미래(지구단위계획)와 합당해야 한다. 이는 예를 들어 도시지역에 축사나 장례식장 같은건 짓지 못할 것이다. 또한 별도의 도시계획(지구단위계획)에 따라 인센티브를 받은 경우 건축물 용도 변경은 신고 내지는 변경에 해당될지라도, 용도변경이 원칙적으로 불허된다.

2. 주차장, 정화조 용량 등이 남아야 한다.

주차장법, 하수도법에 따라 건축물의 용도를 변경할 때 해당 용량이 확보되어야 한다. 예를 들어 기존에는 400㎡당 한 대를 확보하는 건축물 용도였기 때문에 주차장이 2대만 건설되었고, 더이상 지을 수가 없는 땅이 있다. 그런데 이제 100㎡당 1 대를 확보해야 하는 건축물 용도로 변경을 하고자 한다면 당연히 주차장이 이제 4배로 늘어나야 한다. 그런데 그 만큼 땅을 확보할 수가 없다면 법에 가능하다 할지라도 불가능한 것이다. 정화조 용량도 마찬가지이다.

그러므로 이를 통해 알 수 있는 것은 무엇인가?

건축물은 건축주의 사용 의도에 따라 용도가 결정되며, 사용 의도가 바뀔 경우 자유롭게 바꿀 수 있다. 그러나 도시의 맥락과 도시의 바람직한 미래 뿐 아니라 도시의 용량을 고려해야만 한다.