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우리는 지금까지 도시 공간 속에서 형성되고 제어되는 건축물의 용도에 대해서 확인해 보았다. 그러나 이러한 용도는 바로 건축법에 따른 용도이다. 건축법에 따른 용도란 구체적으로 건축주의 사용용도에 다라 결정되는 건축 설비 및 구조적인 차이에 따른 분류이다.  (건축법에 따른 용도 구분은 인터넷에서 자세히 찾아보도록 하자.)  

그러나 실제로 도시를 형성하는 것은 이러한 건축법 상 용도가 아니라 업종과 업태라고 할 수 있다. 예를 들어 건축이나 도시계획적으로 볼 때, 슈퍼마켓이나 편의점이나 스타벅스나 올리브영은 모두 동일하다. 왜냐하면 소매점이기 때문이다. 맛집이나 노포나 또한 동일하다. 왜냐하면 음식점이기 때문이다. 그런데 도시계획적으로보면 이러한 슈퍼마켓이나 맛집이나 사실은 학원이나 미용실이나 또한 동일하다. 이것이 도시계획에서 의미하는 근린생활 지원용도인 근린생활시설이기 때문이다. 비슷한 예로 예식장, 회의장, 미술관, 문화관, 동식물원 등도 도시계획적으로 비슷하다. 문화 및 집회시설이다. 왜냐하면 이런 시설들은 도시 내에 어떤 대규모 문화기능, 집회기능을 하기 위한 시설이기 때문이다. 당연하게도 세부적인 음향, 조명등은 차이가 나겠지만 기본적인 건축설비들은 대부분 비슷하다. 이러한 도시계획이나 건축적으로 보는 설비의 차이, 기능의 차이와 일반 사람들이 느끼는 업종 차이는 매우 크다. 

그렇다면 이처럼 일반인의 인식과 건축/도시계획적인 시야와 크게 괴리가 발생하는 용도는 무엇이 있을까?

첫째, 대형 프랜차이즈

이른바 젠트리피케이션 논쟁으로 인해 가장 부각된 것이 바로 이 대형프랜차이즈 업체이다. 건축법이나 도시계획법 상 대형 프랜차이즈 커피집, 음식점, 상가나 다른 개인 소유의 커피집, 음식점, 상가나 다른 차이가 없다. 그러나 도시의 분위기에서는 매우 큰 차이점이 있다. (대형 프랜차이즈가 많을 수록 그 공간은 뻔하고 힙하지 않은 공간이 된다.)

그러므로 이런 대형 프랜차이즈의 입지를 억제해야 한다는 여론이 많은데, 사실 이것은 쉽지 않다. 특히 도시계획이나 건축법에서는 오직 물리적인 형태(시설, 설비 종류 등)를 제어할 수 있지, 업종과 업태를 제어하는 법이 없기 때문이다. (적극 행정으로 권고는 할 수 있지만 소송가면 지는 것으로 안다.) 또 그렇다고 이러한 권한을 도시계획이나 건축에게 준다면 해당 부처가 너무 과대해지는 경향이 생길 수 있다. 그러므로 이런 대형 프랜차이즈 입지는 별도 법에 따라 억제하도록 권고하는 것이 좋다.

둘째, 청년 창업 (업무,상가,앵커시설 등)

그리고 도시재생을 하다보면 청년 인구 유입을 위해 청년 창업 활성화를 해야 한다는 논리가 자주 나온다. 꼭 도시재생이 아니라 하더라도 5~10년전만하더라도 각 지자체에서 이러한 논리를 자주 끌고 나왔다. 그러나 이러한 청년 창업 용도라는 것은 건축법에도, 그렇다고 별도 법도 없는 상상의 개념이다. 건축할 때 청년이 더 창업하기 편한 구조 설비가 존재하고, 노년이나 장년이 더 창업하기 편리한 구조 설비가 없기 때문이다.

그러므로 이런 청년 창업은 개념적으로는 존재하고 어느 정도 와 닿는 부분이 있지만, 세제혜택 등 별도의 방안을 통해 유입을 유도해야하지 도시계획으로는 불가능하다.

셋째, 각종 공익업무시설

그 외에도 각종 공유오피스라든지, 공공임대산업시설이든지 (공공임대주택은 제외, 이것은 별도의 주택법의 기준 존재), 마을친화시설이라든지, 아니면 뭐 혁신용도라든지 도시계획에서 캐치프레이즈로 쓸만한 시설들이 존재한다. 그러나 이런 것도 별도의 법이 존재하지 않을 뿐더러, 별도의 법이 존재한다 하더라도, 기능적으로 볼 때, 업무시설에 불과하다.

물론 이런 것들이 있으면 도시의 분위기가 좋아질 수는 있겠지만, 도시계획에서는 '용도'라고 말할 수 없는 그런 용도들이다. 그러므로 도시계획에서는 이런 용도에 대해 제어를 하지 못할 뿐 아니라 제어 하지 않는 것이 원칙이다.