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우리는 지금까지 건축물의 밀도에 대해 생각해보았다. 그리고 처음에 이야기했듯이 건축물의 높이는 밀도이나, 건축물의 층수는 미관 내지는 경관의 영역이라고 말했다. 그러나 많은 사람들이 대부분 층수와 높이를 동일한 규제로 생각하는 만큼, 건축물의 밀도 마지막 편에서 층수에 대해 생각해 보도록 하겠다.


층수, 그 복잡한 규제에 대해


그렇다면 우선 우리는 왜 도시에서 층수 규제가 필요한지 생각해봐야 한다. 사실 용적률과 건폐율, 높이 만으로도 대략적인 도시의 mass가 예상된다. 특히 높이 규제를 가지고 있을 때, 층수 규제는 그저 불필요하게 중복 적용되는 것에 불과하다. (실제로 이러한 이유로 층수규제는 거의 폐지되고 높이 규제로 전환 중이다.) 그러면 왜 층수 규제가 별도로 필요한 것인가?


첫째, 층수 규제는 주택지의 경관을 형성시킨다.


사실 필로티구조를 제외한다면 대부분의 주택은 동일한 층고(2.8m)를 가진다. 따라서 상업업무시설 입지로 층고가 다양하게 선택가능한 상업지역이 아니라 주거지역이라면 층수 규제가 보다 더 효율적으로 주택지 경관을 조성 및 보호할 수 있다. 


그래서 서울시 기준으로

전용주거지역 2층이하,

제1종일반주거지역 4층이하

제2종일반주거지역 7층이하(별도 존재)

제2종일반주거지역 25층이하 (13층 이하도 옛날에 있었음)

제3종일반주거지역 35층이하 (특히 한강변)

준주거지역 주상복합 시 50층 이하

라는 규제를 통해


동일 주택지 내에 통일된 경관을 형성할 뿐 아니라, 용도지역 상향에 따라 순차적으로 연속적인 도시 경관을 형성할 수 있었다. 2층-25층-50층보다는 2층-4층-7층-13층-25층-35층-50층이 더 연속적이고 통일적인 경관이라는 것은 누구나 부정못할 사실이다.

(만약 높이계획을 m로만 한다면, 동일주택지 내에서도 입지여건-전면도로폭 등 으로 인해 계속해서 다양하게 변화될 수 있으므로 통일적인 경관 형성을 위해서는 층수규제가 보다 합리적이다.)


또한 이 층수에 따라 건축 조항들이 바뀌는데, 예를 들어 5층부터는 아파트를 설치해야 한다든지, 50층 이상인 경우 초고층 빌딩으로서 응급헬기 이착륙장을 만들어야 한다든지 각각 층수에 따라 다양한 법률들이 추가된다. (자세한 설명은 주변 건축사에게 문의하길 바란다.) 그러나 층수를 고정시켜 두면 건축구조나 외관 등이 모두 통일적이게 형성되므로 꼭 스카이라인이 아니더라도 연속적인 가로 경관 형성에 도움을 준다. (즉 똑같은 건물을 복붙하게 만든다라는 의미임)


둘째, 층수 규제는 공공성을 확보한다.


아무리 높이 계획에 따라 도로사선제한 기준 1.5D만 맞추면 고밀이 아니라고는 하지만, 사람의 마음이라는게 4층이나 7층과 35층이나 50층은 다르다. 보다 높은 층수는 도시민들에게 위압감이나 열등감 등을 안겨줄 수 있는 여지가 있다. 그러므로 층수 규제는 이러한 도시 공동체의 유기적인 화합을 위해 공공성 확보차원에서 제어할 필요가 있다. (무슨 말인지 모르겠다면 당연하다. 나도 그냥 쓰는 것이다.) 이러한 층수 규제는 요새 논란이 되는 소셜 믹스와도 맞닿아 있다.


뿐만 아니라 디테일하게 볼 때, 일조권 확보나 조망권 등 다양한 공공성을 확보하기 위해 높이규제보다 층수 규제가 훨씬 더 효과적이다. 훨씬 강력하기 때문이다. 


그러나


앞서 말한 이러한 모든 기준은 기존의 m기준의 높이규제로도 다 커버 가능하며, 오히려 시장의 자유롭고 다양한 제안을 억제하고 천편일률적인 건축을 양산한다는 점에서 논란이 있다. 무엇보다도 위화감이 형성되지 않도록 한다는 공공성 확보 차원은 설득력이 없다고 비난받고 있다. 그래서 현재는 거의 이러한 층수 규제가 사라져 가는 추세이다.(높이 규제로 전부다 전환 중)


하지만 이러한 층수 규제가 기존의 원시적이었던 도시계획을 보완하는 큰 역할을 해왔다고 생각한다. 이제 더 나은 규제로 더 합리적이게 운영할 수 있으니 옛 규제는 폐지되고 없애는 게 맞을 것이다.


+


그와 별개로 서울외 도시에 대해서는 여전히 층수 규제가 필요하다고 본다. 서울은 거의 모든 상업지역 및 지하철역에 지구단위계획구역이 다 지정되어 있고 지구단위계획이 결정되어 있다. 또한 거의 모든 주택건설사업이나 개발사업으로 지구단위계획이 결정되어 있어서 도시관리적인 차원에서 높이를 면밀히 살펴볼 수 있다. 이는 서울의 규제가 보다 더 꼼꼼하고 더 디테일하다는 뜻이다. 그러나 서울외 도시는 주로 용도지역,지구로만 결정 및 운영되기 때문에 연속적 경관 형성을 위해서는 여전히 층수규제가 훨씬 더 유효하다고 본다.