노무현 때 부동산 가격이 많이 올랐습니다. 그리고 부동산 정책이 실패했다라는 건 그당시 정책 입안자, 노무현, 문재인까지 모두 인정했죠. 당시 부동산이 제대로 안된건 누구나 압니다.

다만, 그 원인이 뭐였고, 후에 결과적으로 나온 결과가 뭐였냐를 보면, 당시 부동산 정책이 완전한 실패였냐? 다시 봐야할 요소가 굉장히 많습니다.


우리나라 부동산 가격은, 항상, 한 정권에서 뭔가를 하면, 그 다음정권이 그 여파를 많이 받는 구조가 됩니다. 부동산 시장이란 것 자체가 구매와 판매가 바로바로 이뤄지기 어려운 점도 있고, 정책이 시장을 움직이는데 다소간의 시간차가 생기는 것이 정상이겠죠.


가령, 노태우시절에 부동산 투기로 집값이 엄청나게 뛰어서, 이때 무리하다 싶었던 주택 200만호 건설이 시작됩니다. 엄청나게 주택가격 뛰었죠. 그리고는 김영삼 시절엔 거의 역사상 처음으로 주택가격이 안정화 됩니다. 김영삼이 뭘했냐구요? 부동산 정책적으로는 별거 안했어요. 그러도 97년 말에 IMF를 맞고, 주택가격이 폭락합니다. 약 30%쯤 떨어졌죠. 

이때 김대중 정부가 경기 활성화, 위기극복이란 측면에서 부동산 경기를 엄청 띄웁니다. 세제적인 것도 그렇고 부동산 임대사업 활성화라던가, 주택 재개발 등.. 서울시의 거의 모든 재건축 단지가 이 당시에 재건축을 추진할 정도로...

그리고 그 여파는 노무현 정부시절에 나옵니다. 부동산 가격이 엄청나게 뛰죠. 30% 하락한 이후 뛰는거라 상승율은 더 높았죠. 이에 대해서 바로바로 선제적으로 대응하지 못한 잘못은 있지만, 노무현 정부 때 부동산 가격을 모두 노무현 정부탓을 하는게 적절한가에는 부정적입니다. 

당시 분명 정부는 수도없이 주택가격에 버블이 많다 많다 경고를 많이했어요. 그 경고를 무시하고 빚내서 부동산을 무리하게 산건 일반 시민들입니다. 그들의 헛된 투기적 기대가, 가격을 계속 올렸죠. 주택가격이 왜 증가하는에 대해서는 나중에 자세하게 글을 적고 싶습니다만.. 결론만 얘기하면, 재건축 투자 이익이란 측면이 없으면 주택가격, 특히 아파트 가격은 오를수 없습니다. 당시 사람들은 허름한 주택을 사서 재개발만 되면 몇억씩 떨어진다는 투기적인 전망을 가지고 빚을 내서라도 집을 산겁니다.

그들이 지금 하우스푸어가 됐다며 난리를 치고 있는거죠. 누가 주식사서 손해봤다고정부가 대책을 만들어 주나요? 하지만 이상하게 하우스푸어들은 정부에 대책을 요구하죠. 정부는 계속 집사지 말라고 경고를 했고, 이를무시한건 그들인데도요.

아무튼, 결국, 정권 말미에 종부세+DTI, LTV + 다주택소유자 중과세 등의 규제가 나오기 시작했고, 그러면서 가격 상승이 주춤해집니다. 그리고 피크 후 약 2~3년후 2008년에 금융위기가 오죠. 

금융위기의 의미는 결국, 레버리지되어 자산에 투자되어 버블을 만든 `돈`의 레버리지가 꺼지고 본래 가치로 회귀하는 과정으로 볼수 있는데, 그 투자된 `자산`이 부동산이었던 나라일 수록 충격이 크게 됩니다. 대표적인 미국, 스페인, 아이슬란드 등이죠. 

만약, 노무현 정부가 정권 막판에라도 규제책을 제대로 만들지 않았으면, 우리나라 개인들도 2008년에 상당히 위험했을겁니다. 

아무튼 정권이 바뀌고 이명박 정부로 옮겨지면서, 부동산 규제가 많이 풀렸습니다. 금리도 계속 한번도 출구전략을 실행에 안옮기고 저금리를 유지하고 있기 때문에, 부동산 가격을 유지하며 버블의 폭발을 막고 있는 상황인데.... 

문제는 여기서 절대 부양은 안된다는 겁니다. 기본적으로 이제 부동산 시장에서 투기적 거래에 뛰어들어 가격 상승을 주도할 30~40대가 남아있질 않아요. 이 연령층의소득은 2~3%씩 늘어나는데 무슨수로 주택가격이 20~30%씩 뜰 수 있겠어요. 엄한 투자 수익을 기대하지 않고선 불가능합니다. 서울시의 모든 재개발 단지를 봐도 이제 `재개발 수익`이란건 더이상 존재하지 않기 때문에, 이런일은 벌어지기 힘듭니다.

너무 길게 썼는데, 결과적으로 노무현 정부이 부동산 규제책은 2008년 이후 자칫 도미노처럼 올 수 있었던, 가계 파산을 막았다는 측면에서는 어느정도 성공했다고 보입니다. 또하나, 노무현 시절의 부동산 가격 상승은 그 시절의 정책만으로는 절대 설명이 안됩니다. 그 시절 정책의 상당수가 지금도 유지되고 있는것만 봐도 그렇죠.