미국에서 최초의 토지 용도지역 설정 규제는 1916년에 뉴욕에서 제정된 조례에서 그 근거를 찾을 수 있다. 이 조례는 고층빌딩의 난립에 의한 일조권이나 공기가 차단되는 것을 방지하는 것을 목적으로 하고 있었다. 19세기 말부터 20세기 전반 미국은 급속한 산업의 발전으로 상업시설이나 공장이 성장하고 큰 도시가 발전한 시대였다. 하지만 급속한 산업발전과 도시화로 빈곤문제도 심각했다. 이러한 시대배경 아래 토지 용도지역 설정 계획의 모델법인 The Standard State Zoning Enabling Act가 제정되어 1920년대 많은 지역에서 채용되었다. 미국에서도 소유권은 사적 재산권으로 보장되어 있지만, 본고에서 상술하는 규제처럼 우리나라에서는 생각하지 못할 강한 토지이용 규제가 적용된다.

본 연구에서는 미국의 토지이용 규제로서 토지 용도지역 설정 계획(zoning) 규제를 논의하기로 하였다. 토지 용도지역 설정 계획(zoning)은 산업혁명 이후 급속한 도시화에 수반하는 도시문제 해결을 위해서 1920년대에 탄생하였음을 밝힌다. 토지 용도지역 설정 계획(zoning)의 부분적 단편적인 것은 식민지 시대부터 존재하였으며, 도심에서 시작된 용도지역 설정이 근대 도시계획의 중심이 된 것은 1920년대부터 1930년대까지 발전한 대도시 근교의 자치단체에서 사용하게 되면서부터였다. 그곳은 주로 대도시의 혼란을 벗어난 신흥 중산계급이 살게 되었으며 주거환경을 지키기 위하여 용도지역 설정을 활용하였다. 한편, 빈곤층을 배제하기 위한 도구로서 전용 용도지역 설정(Exclusionary zoning)이 등장하였고 그 유효성을 둘러싼 재판 사례를 소개한다. 그 후 전용 용도지역 설정에서 혼합 용도지역 설정(Inclusionary zoning)이라는 새로운 도시정비의 수단으로 활용되는 현대에서의 제도적 변용을 미국의 판례법을 소개하면서 우리나라 토지정책 혹은 부동산 개발정책에 대하여 법제도적 시사점을 찾아보고자 한다.

민간에 수용권한 주는건 문제가 심각하게 많아보임