결론부터 말하면, 지금이 한국부동산은 정점이란 팩트, 아니 이미 정점에서 내려오는 중이란 사실.
한마디로 모든 건 원칙과 상식의 문제란 팩트:) 난 매일 5km 주말에는 10-11km를 뛰고 일요일은 하루 푹쉬면서, 해결하지 못한 경제+ 사회+ 정치적+ 미래가치적 수학문제를 풀어보는 생활을 대학다닐 때부터 주우욱 해온 Accumulated된 생활패턴인데, 한마디로 갑자기 10km를 뛰어본다고 건강해 질수 없는 것처럼, 모든 건 축적된 원인과 그에 따른 결과란 팩트:)
곁다리로 5년전 쯤 Sydney에 출장을 갔을 때인데, 주말에 시드니 피쉬마켓이란 곳을 가서 구경도하고 브런치도 먹을 겸갔는 데, 입구에서 일본여대생들이 사진을 찍어달라고 부탁하길래, 찍어주는 순간 갑자기 왠 시커먼 녀석2명이 손에 들고 있던 가방을 낚아채서 가는 거야 그래서 경찰부르라고 하면서 한놈을 쫓아갔는 데, 피쉬마켓에서 조금만 나가면 도로가인데 고가도로밑으로 막 달려가는 거야 그때 쫓아가면서 우와 혹시 흉기를 가지고 있으면 어떻게하지하는 생각이 들길래, 일부러 20-30미터정도 차이를 두고 계속 쫓아갔지 왜냐면, 그정도 거리를 두면 심리적으로 도망 갈수 있겠다고 생각해서 계속 달릴 거고 길어봐야 1km정도면 힘이 다 빠지면서 스스로 포기할 거라고 계산했지, 역시 그 정도 뛰다가 자빠지더군, 엎어져서 아랍어로 뭐라 뭐라 그러는 거야, 결론은 체력에서 절대 우위인 내가 잡아 논 동안 일본여자애들이 경창들이 아닌 왠 119대원들과 같이 차타고 오더군, 아프가니스탄에서 온 난민이라는 데 뭐 넘기고 난 빠빠이, 그후 괜히 Name -card를 줘서 연락오고 심지어 모든 면에서 내가 이상형이라고 고백하러 N.Y까지도 찿아와서 힘들었다는 지금도 기다리고 있어요라고 한글로 쓴, 봄이면 직접 만든 카드를 보내지만 :)
엉뚱하게 빠졌는 데:)
쉽게 한국부동산대비해서 밑의 질문에 대한 답을 주면:
1. 서울부동산을 그렇게 예측하는 이유는 간단하다, 한국의 병신들은 일본의 사례 즉 도쿄의 사례를 많이 살피면서 어거지로 똑같다고 자조적인 해석을 해볼려고 하는 데, 일본과 한국의 경제펀더멘털의 상황은 엄청나게 틀리다는 팩트. 즉 일본은 1992년 부동산거품붕괴이후에도 지속적인 경제펀더멘털 예) 자동차, 반도체제조공정관련기기, 정밀부품, Display, 불산같은 지금도 일본만 생산가능한 전세계 거의 모든 초정밀제조공정에 들어가는 화학제품등을 독점적으로 생산하는 한마디로 경제펀더멘털이 빵빵한 나라, 즉 20년간의 디플레이션을 겪었다고 하지만, 일본경제의 펀더멘털은 실제 2015년까지는 붕괴되지 않았다는 팩트:) 일본도 지금은 서서히 본격적인 붕괴가 시작되었다는 팩트:)
하지만 한국의 경우는 이미 경제펀더멘털의 붕괴가 좌파가 득세해서 꺵판치면 예외없이 항상 그런 것처럼, 경제의 펀더멘털이 흔들리기 시작한다는 팩트:) 하지만 한국은 김대중+ 노무현떄를 거치면서 경제펀더멘털이 흔들리기는 했지만, 이명박+ 박근혜를 거치면서 땜방식이긴 했지만, 펀더멘털을 겨우 잡아놨다가, 이제 사상초유의 쿠테타로 정권을 강탈한 문재인집단으로 인해, 경제펀더멘털 자체가 본격적으로 무너져 내리는 상황이란 팩트:)
간단하게 설명하면, 리먼사태이후 섭프라임모기지 사태이후 세계경제불황기에 (2008년-2016년) 이명박 박근혜떄는 GDP성장율이 세계경제가 대호황이던 (닷컴열풍과 중국의 10%가 넘는 성장율이 보여주듯 2000년-2007년 상반기) 김대중 노무현떄와 평균적으로 큰차이가 없는 Range인 4-5%대의 (그래서 노무현떄 그렇게 경제떄문에 욕을 처먹었다는 팩트)
한나라의 모든 재원과 가용한 인력과 교육수준등 가용할수 있는 모든 걸 다 동원했을 때 가능한 성장율을 수치로 나타낸 걸 잠재성장율이라고 하고 가장 중요한 경제지표인데, 김대중노무현떄는 잠재성장율이 7-8% 실질성장율은 5%대 즉 이명박시작 2008년 당시 잠재성장율은 5.5%대 그래서 이명박이 조금 과장되었지만 747공약을 끄집어냈지만:)
박근혜떄 평균 3.6%-4.2%대의 경제성장율을 지나서(당연히 국회좌빨들의 깽판이 없었으면 약 0.5%정도 더 높았지만)지금은 GDP성장율이 몇%? 문재앙민주독재하는 데도 2018년 2.7%란 팩트+ 2019년은 2.2%-2.4%)로 갈 가능성이 89%가 넘는 상황, 내년에는 1.85%-2.1%로 급속하게 붕괴되는 한국경제, 즉 이미 자산이 감소하는 디플레이션에 빠진 한국경제= 잠재성장율을 2%도 지키지 못하는 상황= (제조업부도율에서 보듯이, 급기야 현대중+ 대우조선해양 합병같은) 경제펀더멘털의 붕괴란 팩트:)
2. 서울부동산의 가격이 유지또는 상승되는 건 즉 지방은 붕괴되고 서울수도권에 인구집중되는 걸 흔히 City-Fringe Effect이라고 불리는 건데 ( 도심주변부효과), 미안한 말이지만, 한국은 이미 지나간 상황이란 팩트. 즉 지금 전원주택이 전혀 매매가 안되는 것처럼 더 이상 광역화는 사라진지 오래이며, 이미 많은 사람들이 도시에 집중되었지만, 지금 보다시피, 부동산시장의 펀더멘털은 완전히 무너져버린 상황이란 팩트.
그걸 알수 있는 건 간단하게 내가 예전에 자주 올리던 채권금리와 기준금리의 상관관계에서 찿을수 있는 데, 이미 통화정책에 영향을 많이 받는 한국채 2년 3년물은 1.8%대 1년물은 1.766%으로 한국은행 기준금리 1.75%와 거의 차이가 없이 붙어가는 상황이며 곧 역전된다는 팩트:)
여기서 무서운 건 이미 2년물과 3년물 국채금리가 역전되었다는 걸 볼수 있는 데, 이말은 이미 한국경제의 통화정책이 엄청난 불균형을 이루고 있는 상태란 것, 즉 현실에 맞지 않게 금리가 낮게 유지되는 상황이란 걸 분명하게 보여준다는 팩트:) 다시말해서 재정적자를 지속적으로 유지하면서 돈(세수로 거둬들인 세금)만 (복지마약으로) 펑펑써댄다는 걸 (일반인들은 잘 모르겠지만) 분명하게 보여준다는 팩트:)
한은기준금리는 콜금리에 영향 즉 정기예적금+ 예대금리에 직접적인 영향을 미치는 데, 1.75%라는 건 은행들이 전혀 수익을 낼수 없는 구조라는 걸 보여주며, 내수경제가 완전히 죽어버린 걸 보여주는 데, 문제는 재정적자가 지속되면, 어느싯점에 한꺼번에 1% 2%마구 금리가 폭등하게 되는 그런 처참한 상황을 맞게 될수 있다는 팩트:)
3. 다시 City-Fringe Effect으로 돌아가서 부동산을 설명하면, 그런 효과는 국민소득이 2만불이상인 국가에서 전형적으로 인구의 고령화가 급속하게 진행 될 때, 즉 고령층은 전원생활을 접고 의료와 식료품등 접근이 용이한 도시로 몰리게 되는 현상을 말하는 데, 한국은 위에도 언급한 것처럼 이미 그런 현상이 거의 다 지나가는 상황이란 것. 즉 지금 전원주택매매는 거의 전멸하다시피한 상황에서 볼수 있는 것처럼, 도시주변부집중현상은 지난 10여년 세계최고의 고령화속도에서 보여주듯이 2017년 하반기로 끝났다는 팩트:)
4. 일본과는 전혀 다른 양상은 GDP규모에서 보여주듯 (일본 약 4조8천억-5조달러 vs 한국 약 1조7천-1조8천억달러), 가지고 있는 개개인의 자산규모가 틀리다는 것과 함꼐, 일본역시 City-Fringe효과는 실제 2011년이후 완전히 끝났다는 팩트. 아베노믹스이후 도쿄 미나토구등 일본대도시의 특정지역의 부동산가격이 상승했던 건, 일본인들의 자체수요보다는 중국인들의 일본시중은행에서 대출을 받아 부동산투기에 따른 (일본은행들은 -0.1%-0.1%금리) 거품인데. 역시 시드니 홍콩의 중국인들이 휩쓸고 간 지역의 부동산붕괴처럼 일본역시 나고야 도쿄 등지의 부동산시장의 하락이 본격화되는 상황이란 팩트:)
결론적으로 아무리 상황을 호도하더라도, 항상 하는 말처럼 Math Never Tell You A Lie (수학(숫자)는 거짓을 증명하지 않는 다는 것), 아무리 당장의 상황을 끼워맞추기식 궤변으로 떠들어봐야, 결국 간단하게 GDP Growth Rate (경제성장율)이 모든 걸 보여준다는 팩트. 나같은 프로들은 그걸 미시적으로 하나 하나 나무의 나이테처럼 수학적으로 계산해야 하는 이유가 있지만, 너희처럼 일반인들은 그냥 GDP 국가의 총생산, 총수요와 공급만 보면 된다는 팩트:)
아무리 떠들어도 숫자는 절대 거짓을 말하지 않기 떄문, 작년 2018년 2.7%성장율 올해 2019년 2.2-2.4% 2020년 1.9-2.1% 2021년 2022년 결국 1% 초 중반 성장율의 고착 자 그럼 간단하게 스스로 계산해봐, 너희의 자산이 어떻게 붕괴되겠니?
내가 원화가 강세로 간다고 하면 항상 너희는 경제가 나쁜데 어떻게 미달러대비 900원대로 강세로 즉 절상이 되냐는 병신같은 소리들만 하고 또 하지, 즉 너희는 눈에 보이는 것만 보는 Confirmation Bias + Cognitive Shortcut에 빠진 Herd Instinct로 움직이는 인간들이란 팩트란 것:)
많은 이유가 있지만 그 이유 중에 금융적인 부분 하나는 문재앙집단이 잘 알텐데, 국가부채의 증가가 GDP대비 100%에 도달하는 걸 Tipping Point라고 가정하면, 지금 한국은 재정팽창, 즉 통화팽창정책 = 국가예산매년폭발적증액 (일자리운운하면서 무려 작년에만 54조원이 증발한 것처럼)은 당연히 자국통화의 가치를 높일 수 밖에 없는 거시적구조적인 문제란 것. 즉 인플레이션이 2.0%를 기준으로 통화팽창정책을 사용하면서 물가상승율은 2%기준물가상황에서 움직이면 통화절상은 당연하다는 팩트, 따라서 채권금리가 하락하게 되고 반대로 채권가격은 상승하게 되는 데, 문제는 지속성의 여부란 것:)
2017년 상반기부터 현재까지 원화의 흐름은? 주우우우욱? 미달러대비 절상이란 팩트:)
한국은 이미 곳간이 반쯤 허물어져 내리는 상황이란 팩트:) 그래서 앞선 포스트에서 2022년 2-3분기이후 6월 +/- 원화가치의 대폭락이 올수 있다는 것:)
지금도 만약 팔린다면 최대한 빨리 정리하는 게 낫다는 팩트:)
자 그럼 난 저녁약속이 있어서 휘리릭
p.s 오타가 있어도 그냥봐라 급하게 한번에 써내리다보니 그렇다는 팩트:)
여동생스타킹문재앙 집권후 폭등했는데 각종 경제지표가 나뻐서 다시 떨어진다
vs
생산인구 감소, 인구절벽으로 서울/수도권 집중화가 심해지면서 지방 부동산만 떨어지고 서울 부동산은 오히려 상승한다
인터넷 찾아보면 이 두개의 의견이 팽팽한거 같은데
서울 동작구 기준 문재앙 집권 직전 4.9억 하던 24평 래미안 아파트 지금 7~8억 하던데
