그냥 옛날부터 생각했던거임

돚붕이들은 지구단위계획이 되게 생소하겠지만, (그래서 조회수도 안나오겠다만)

지구단위계획, 약칭 지단은 도시계획의 가장 일반적이고 강력한 실현 및 관리 툴임.

이게 크게 보면 2가지가 있는데,

하나는 옛날 제2종지단으로서 사업하는 지구단위계획임

이게 도시재개발,재건축부터 시작해서 택지개발, 뭐 유원지개발 등 다 해당됨

님들이 알고 있는 뭔가 단지가 만들어지는건 다 제2종지단임

그리고 제1종지단이라는게 있는데, 이건 관리하는 지구단위계획임

이게 뭐냐하면,

예를 들어 개발압력이 큰 도심에 미관도 정리하고 싶고, 용도도 클러스터링하고 싶고,

뭔가 밀도도 높으면서도 녹지도 있으면 좋겠고, 이런 마음이 들 때,

지구단위계획을 결정해놓고, 이 지침에 해당되게 신축을 하도록 유도(강제)하는 것임

(못알아듣는다면 매우 당연한거며, 만약 이해한 사람이 비용역사이거나 도시설계 한 사람이 아니라면...뭐하는 분이세요?)

우리가 흔히 아는 강남 테헤란로부터 시작해서 여의도, 한양도심은 물론이고,

거의 모든 지하철역 중심지마다 다 지구단위계획이 결정되어 있다고 보면 됨 ㅇㅇ

그런데 이 지구단위계획이라는거의 실현은 "지침을 준수해서 건축행위(신축)"를 할 때 이루어지거든?

즉, 지침을 준수하기 싫어서 지침을 변경하거나,

아니면 지침을 준수하기 싫어서 아예 건축을 안해버리면

이러한 계획은 실현이 안된 채로 남아 있는 것임. 

그리고 대개의 경우 이 지구단위계획은 실현이 안됨...

그래서 지구단위계획 하는 사람들 대부분이 제도 자체에 회의를 갖고 있는 경우가 많고...

그런데 여기서 내가 주목하는 것은

1) 단순 신축을 안하는데는 여러가지 이유가 있다. 예를 들어 국제정세와 같이 거시적인 것부터 시작해서, 집주인이 개발하려고 했는데 갑자기 병원에 실려갔을 수도 있으니까.

2) 그리고 지침을 변경하면서 개발하는건 정말 지구단위계획 결정된게 싫어서 변경하는 것이다. 

라는 사실임

그렇다면 지구단위계획 실현여부 검토 지표란 무엇인가?

첫째, 지구단위계획구역 내의 개발건수 중 지침 준수해서 개발한건수

- 귀찮은 것을 무릅쓰고서라도 변경을 할 정도로 개발했다면, 정말 지구단위계획이 실현이 안된 것이겠지.

- 그러므로 전체 개발건수 중 지침 준수해서 개발한 건수가 지구단위계획이 얼마나 잘 실현되었는지를 보여주는 예라고 봐.

그런데 여기서 문제가 있어, 

뭐냐? 바로 개발건수가 예를 들어 충분히 많으면 이게 해당이 되는데, 만약 개발건수가 너무 적어서

표본화하기가 불가능한 숫자라면 무의미하다는 것이지.

그렇다면 정말 단순히 민원이 많고 적은게 문제가 아니라, 외부적, 내부적 요인이 작용한 것일 수 있어.

그래서 내 생각엔 1) 전체 개발건수가 구역내 건축물의 5~10% 이하거나, 2) 전체 개발건수가 10~30 건 이하라면 

다른 지표를 사용해야 한다고 생각해! (동의하니?)

그래서 생각해 낸 것이

둘째, 전국(또는 지자체 내) 모든 지구단위계획구역 내의 개발 비율 대비 해당지구단위계획구역 내 개발 비율

을 따져봐야 한다고 생각해

좀더 구체적으로 보면 건물군을 10년 단위로 끊어서, 보정을 하자는 것이지.

이를 테면 

전국평균적으로 지구단위계획구역 내 건축물로서

10년 이내에 재건축한 건물이 10개 중 1개 (a1 = 0.1)

20년 이내에 재건축한 건물이 20개 중 1개 (a2 = 0.05) 

30년 이내에 재건축한 건물이 20개 중 4개 (a3 = 0.25) 

40년 이내에 재건축한 건물이 10개 중 4개 (a4 = 0.4) 

40년 이상에 재건축한 거물이 40개 중 10개로서  (a5 = 0.25) 

총 100개 중 20개 즉, 20%로가 개발되는게 전국 평균이었고

해당지구단위계획구역 내 건축물로서

10년 이내에 재건축한 건물이 50개 중 0개 -> 0

20년 이내에 재건축한 건물이 10개 중 1개 -> 2

30년 이내에 재건축한 건물이 20개 중 2개 -> 2

40년 이내에 재건축한 건물이 10개 중 1개 -> 1

40년 이상에 재건축한 거물이 10개 중 10개로서 -> 40

총 100개 중 14개 즉, 14%가 개발되었으니, 개발이 잘 안된 것처럼 보이지만

보정해보면 오히려 45%로서 전국평균보다 더 개발이 된 것으로 나온다. 이런것임

그러면 이 지구단위계획은 전국보다 실현이 더 잘된 것이지...

뭐 보정계수는 해마다 바뀔 것이고, 좀 한계는 있겠지만, 표본이 충분히 작은 곳에서는 효과적이지 않을까 생각함

그러므로 정리해보면

1. 지구단위계획은 지침 대로 개발이 되어야 실현이 되는 것이다.

2. 만약 개발이 잘 일어났다면, 그 중에 지침을 지켜서 개발된 비율이 얼마인지 확인해보면 지구단위계획이 실현되었는지 확인할 수 있을 것이다.

3. 만약 개발이 잘 안일어났다면, 전국평균 실현비율 대비로 해당 지구단위계획 실현비율을 산정해보면(건축물 연도 등으로 보정한 후) 이런 방식으로 지구단위계획이 잘 실현이 되었는지 확인이 가능하다.