우리는 지난 번에 토지는 땅을 바라보는 경제학적인 시각 또는 단어 임을 확인했다. 그러나 우리는 경제학에서 말하는 물질이 재화라는 것을 알고 있다. 그렇다면 토지는 재화인가? 그렇다. 토지는 재화이다. 그러나 토지는 일반 재화와는 전혀 다른 특성들을 가지고 있다. 

일반적 특성 5가지

1. 부동성 (위치의 고정성)

토지는 움직이지 못한다. 사람은 흙을 만지고 가져가고 옮길 수 있지만, 토지를 옮길 수 없다. 왜냐하면 토지는 "고정되어 있는 위치와 면적"이며, 사람은 이러한 위치와 면적을 이동시킬 수 없고 오직 그 자체를 향유할 수 밖에 없기 때문이다. 

이러한 토지의 부동성, 즉 토지가 움직이지 못하는 것은 일반 재화와는 다른 여러 차이점을 가져온다. 예를 들어, 재화가 부동산과 동산으로 분리가 된다든지, 부동산 활동이 국지적으로 제한 된다든지, 정부가 자주 규제를 하게 된다든지, 아니면 부동산 시장이 추상적이고 불완전 경쟁시장이 된다든지 하는 점이 있다. 

그러나 무엇보다도 이 부동성, 즉 위치의 고정성은 2가지 큰 특징을 불러오는데 바로 "위치에 따른 가치결정"와 "외부효과"이다.

1) 위치에 따른 가치결정

만약 토지를 물리적으로 이동할 수 있다면, 토지는 토양의 질이나 토지의 면적에 따라 가치가 결정될 것이다. 그러나 토지는 위치가 고정되어 있기 때문에, 그 입지에 따라 가치가 결정이 된다. 그러므로 이러한 토지의 부동성을 통해 서울의 땅 1평과 지방의 땅 1평의 가치가 다르고, 서울도 강북과 강남이 다르고, 강남 내에서도 각각 차등이 발생하는 것을 설명할 수 있다.

2) 외부효과

장차 다루겠지만 공공과 민간은 여러 경제활동을 한다. 그러나 땅의 부동성으로 인해 땅은 자기자신에 속하지 않은 다른 경제주체의 경제활동에 영향을 받는다. 좋은 외부효과로는 도로나 지하철과 같은 정부의 SOC건설이다. 이러면 갑자기 주변 땅은 땅의 가치가 상승하는데, 땅 자신이 무엇을 해서 혹은 땅 주인 자신이 무엇을 해서 그런 것이 아니라 단순히 외부효과에 따라 발생한 좋은 효과이다. 이와 반대로 나쁜 외부효과는 환경오염이다. 땅 자신이 무엇을 해서, 혹은 땅 주인 자신이 무엇을 해서 그런 것이 아니라 주변 땅에서 오염되는 것이 자신에게도 영향을 주고, 이러한 외부의 위협으로 인해 땅의 가치가 하락하기도 한다. 

부증성

영속성

개별성

인접성