도시경관이라는 말에는 개성적인 파사드(입면)도 있고, 자연스러운 스카이라인(층수)도 있고, 넓은 보행공간(공지)도 있다. 그런데 이런 디테일한 도시경관을 형성하려면, 신도시가 아닌 이상에야 구도심에서 건축행위가 일어나야만 실현된다. 이러한 건축행위에는 규모가 크면 재개발, 재건축이라고 부르기도하지만, 보통 신축, 재축, 대수선 등도 포함한다. 그리고 이런 건축행위가 발생하지 않으면, 도시경관은 계속 저해된 채로 지속되게 된다. 즉, 도시경관의 (디테일하고 미시적인) 저해 요소란 쉽게 말해 (도시경관을 향상시킬 수 있는) 건축행위를 저해하는 것이다. 

하, 쓰고 보니까 아무도 안읽을 것 같네

그리고 현실에서 대표적인 저해요소는 바로 대로변 1평짜리 상가이다. 뭐 쉽게 보면 할아버지 할머니께서 운영하시는 약국, 노점, 작은 소매점 등을 들 수 있다. 왜냐하면 도시경관을 향상시키기 위해서는 이러한 소매상가들이 뒷편의 대형 부지들과 공동개발을 해서 스카이라인도 적정하게, 파사드도 예쁘게, 보행공간도 넓게 확충을 시켜야 하는데, 생업과 관련되어 있기 때문에 당연히 할아버지 할머니들은 공동개발을 반대하신다. 그렇다면 뒷편의 대형부지만이라도 잘 개발하면 되지 않느냐? 라고 말할 수 있지만, 대개의 경우 도시계획적인 규제 때문이 아니라 이런 상황에서는 뒷편의 건물들도 건축법적인 규제 때문에 공동개발을 하지 않으면 건축 행위가 불가능하다. 가장 큰 이유는 주차장과 차량진출입불허이고, 그 외에도 건물 출입구를 내는 문제 때문이다. 

즉, 대로변 1평짜리 상가의 소유주 입장에서는 생계가 걸려 있는 상황이니까 개발에 반대하고, 뒷편의 이른바 쩐주들도 상가 소유자들의 공동개발 반대와 (단독으로 개발하려고 해도) 법적인 규제로 인해 개발할 수 없기 때문에 그냥 개발을 포기하고 너저분한 채로 건물을 방치시켜놓는 것이다. 

이런 경우, 정부(공공)은 도시경관의 개선을 위해 어떻게 해야 하는가?

1. 대로변 1평짜리 상가의 소유자에게 대의를 위해서 희생하도록 돕는다.

2. 쩐주들에게 너희라도 좀 하라고 법적 규제를 완화시켜 준다. 

3. 나 몰라라 한다.